Kolumnit

Laskeeko asuntotarjonnan lisääminen hintoja?

pe maalisk. 26 10:39:00 2021

Teksti: Tuukka Saarimaa, kaupunkitaloustieteen apulaisprofessori, Aalto-yliopisto ja Helsingi Graduate School of Echonomics
Kuva: Veikko Somerpuro
 

Asuntojen hinnat jatkavat nousuaan Helsingissä, vaikka alueelle rakennetaan merkittävästi. Jotkut vetävät tästä sen johtopäätöksen, että kysynnän ja tarjonnan lait eivät toimi asuntomarkkinoilla. Lisärakentaminen ei laskekaan asuntojen hintoja, etenkään kaupungin keskeisillä alueilla.

Tämä johtopäätös on virheellinen useasta syystä. Ensinnäkin täytyy muistaa, että toteutuneesta hintakehityksestä emme voi päätellä, miten hinnat olisivat kehittyneet, jos olisi rakennettu vähemmän. Kenties hinnat olisivat nousseet vieläkin enemmän. Valitettavasti emme voi havaita tätä vaihtoehtoista maailmaa, mutta jos haluamme tietää rakentamisen vaikutuksen hintoihin, tämä olisi oikea vertailukohta.

Lisäksi on muistettava, että tarjonnan hintoja alentava vaikutus on ehdollinen, tai kuten taloustieteessä sanotaan, ceteris paribus. Tämä latinankielinen termi tarkoittaa tässä tapauksessa sitä, että tarjonnan lisääminen alentaa hintaa sillä ehdolla, että kaikki muut hintoihin vaikuttavat tekijät pysyvät samana.

Asuinrakentamisessa tämä ehto pätee vain harvoin. Kun asuntotarjonta, ja siten kaupunki kasvaa, voi asuntojen laatu muuttua. Asukasluvun kasvu saattaa parantaa naapurustoa ja kenties koko kaupunkia, koska kasautumisedut voimistuvat ja palvelukirjo kasvaa. Toisaalta kasvu saattaa ruuhkauttaa kaupunkia, nakertaa viher- ja virkistysalueita, mikä heikentää elämänlaatua ja kaupungin houkuttelevuutta.

Jos ensiksi mainitut hyvät asiat dominoivat, rakentaminen saattaa parantaa kaupunkia niin paljon, että hinnat nousevat tarjonnan lisääntymisestä huolimatta. Asuntoja on enemmän, mutta ne ovat parempilaatuisia, koska kaupunki on parempi. Tämä on tietenkin hyvä asia. On mahdollistettu aiempaa useammalle asuminen siellä, missä he asuvat kaikkein mieluiten. Samalla on parannettu muiden kaupunkilaisten elämää.

Vaikka on epäselvää, nostaako vai laskeeko keskeisille alueille rakentaminen kyseisen alueen hintoja, voimme olla varmoja, että hinnat laskevat jossain. Tämä johtuu siitä, että uusiin asuntoihin muutetaan jostain muualta. Muuttaminen vapauttaa asuntoja, joihin puolestaan muuttavat jotkut muut. Uuden asunnon valmistuminen esimerkiksi Helsingin Jätkäsaareen saa aikaan pitkän muuttoketjun, joka ulottuu keskihintaisten alueiden kautta aina halpojen hintojen alueille. Näillä alueilla asuntokysyntä laskee − ja siten myös hinnat.

Tarkasteltaessa rakentamisen ja asuntojen hintojen yhteyttä, onkin syytä pitää mielessä, että kaupungin keskeisille, ja siten kalliille alueille rakentaminen vaikuttaa koko kaupunkialueen hintatasoon. Asuntotarjonnan lisäämisen merkittävimmät hintamuutokset saattavatkin löytyä muilta alueilta kuin niiltä, joilla tarjontaa lisätään.

Suomessa kunnilla on kaavoitusmonopoli, joten kunnanvaltuustot ovat avainasemassa asuntotarjonnan lisäämisessä. On syytä toivoa, että keväällä valittaviin kunnanvaltuustoihin valitaan henkilöitä, jotka ymmärtävät nämä asuntomarkkinoiden toimintaperiaatteet.

Takaisin edelliselle sivulle