Asiantuntijajutut

Onko elinkaariajattelu unohdettu kaupunki- ja kiinteistökehityksessä?

su syysk. 24 15:40:00 2017

Kiinteistö- ja rankennusalan tutkimus on viime vuosina keskittynyt kestävän kehityksen mukaisten tavoitteiden edistämiseen. Rakennettu ympäristö vastaa merkittävästä osuudesta ympäristövaikutuksista sekä energian kulutuksesta yhteiskunnassamme. Siten kestävä kaupunkikehittäminen on ratkaisevassa roolissa ilmastomuutoksen vastaisessa kamppailussa.

Vaikuttaisi luontaiselta, että pitkän aikavälin näkökulma ja elinkaariajattelu olisi olennainen osa kaupunkikehittämistä sekä sen prosesseja ja toimintatapoja. Tutkimus kuitenkin osoittaa, että elinkaarinäkökulma puuttuu, vaikka toimijat tunnistavatkin lisäarvon mahdollisuudet kestävän kehityksen puitteissa.

Tuoreessa väitöskirjassa Examining Life Cycle Management in Urban Development – Identifying Unexploited Value through a Life Cycle Management Approach on tutkittu, miten elinkaarinäkökulma huomioidaan kaupunkikehittämisessä. Tutkimuksen pääväite on, että elinkaarinäkökulmaa ei huomioida kaupunkikehittämisessä niin paljon kuin olisi mahdollista, eivätkä alan toimijat kanna vastuuta elinkaaresta.
 

Elinkaariajattelu on haastavaa

Tutkimus tunnistaa kolme haastetta, jotka estävät elinkaarinäkökulman omaksumisen toimijoiden kesken. Väitöskirjassa paneudutaan syvemmin näihin haasteisiin ja ehdotetaan elinkaarijohtamisen mallia, jonka avulla lisäarvon tuottaminen alan toimijoille olisi mahdollista elinkaarinäkökulman kautta.

Haasteena ovat kaupunkikehityksen nykyiset liiketoimintamallit, jotka eivät tue elinkaarinäkökulmaa. Lisäksi julkisten ja yksityisten toimijoiden välillä on ristiriitaa elinkaarijohtajuuden hallinnasta ja yhteisten elinkaaritavoitteiden asettaminen projekteissa on vähäistä.

Nykyiset liiketoimintamallit kaupunki- ja kiinteistökehityksessä eivät tue kokonaisvaltaisesti elinkaarinäkökulmaa. Eri toimijoilla on omat ansaintalogiikkansa, jotka johtavat yhdessä osa-optimointiin elinkaarivaikutusten näkökulmasta. Vertauskuvallisesti toimijat kiistelevät keskenään, mikä taho saa piirakasta isomman palan, vaikka heidän pitäisi miettiä, kuinka piirakka saadaan kasvamaan yhteistoimin.

Esimerkiksi suunnitteluratkaisut ja kustannuspaineet johtavat helposti siihen, että käyttö- ja ylläpitokustannukset karkaavat käsistä. Tällöin hetkelliset säästöt nähdään tärkeämmäksi kuin mahdolliset säästöt elinkaaren aikana lisäinvestointien kautta.

Erään haastateltavan sitaatti kiteyttää ongelman osuvasti; Kaikkien pitäisi tinkiä tuloksesta saavuttaakseen elinkaariarvoa.

Julkisen ja yksityisen sektorin välillä vallitsee selkeä erimielisyys siitä, kumpi on vastuussa elinkaarihallinnasta. Ongelma kiteytyy julkisen sektorin kaavoitusnäkemykseen suhteessa yksityisen sektorin pääoman sitouttamiseen kaupunkirakenteessa. Yksityinen sektori kritisoi maankäyttö- ja kaavoitusratkaisujen kaupallisia elinkaarivaikutuksia ja taloudellista markkinaehtoista toteutettavuutta. Julkisen sektorin näkemyksen mukaan lyhytaikaiset kaupalliset mallit vaarantavat rakennetun ympäristön laatua ja viihtyvyyttä, joka on heidän vastuullaan.

Koska elinkaariajattelua ei omaksuta alan toimijoiden kesken, on myös haasteellista asettaa tavoitteita elinkarinäkökulmasta. Se on vaikeaa etenkin, jos organisaatiossa ei ole selkeätä elinkaarivastuullista, joka valvoisi ja varmistaisi, että elinkaaritavoitteet saavutetaan.

Yhteiset elinkaaritavoitteet edesauttaisivat eri toimijoiden tavoitteiden linjaamista hankkeissa ja osa-optimointi vähenisi. Tutkimuksen mukaan elinkaarivaikutusten arvioimiseen luodut, olemassa olevat työkalut eivät sovellu käytännön työhön. Niitä on kehitettävää vertailukelpoisempaan, läpinäkyvämpään ja käytännönläheisempään suuntaan.

Näistä haasteista huolimatta kaikkien toimijoiden mukaan lisäarvoa on mahdollista luoda elinkaari huomioiden, kestävän kehityksen puitteissa. On tärkeää, että lisäarvo pystytään todentamaan markkina-arvon perusteella.

 

 

Elinkaarijohtamisen konseptilla lisäarvoa

Tutkimustulosten perusteella tavoitteena olisi elinkaarijohtamisen konsepti, jonka myötä pyritään linjaamaan liiketoimintamalleja ja asetetaan tavoitteet elinkaarinäkökulmasta. Jokaista hanketta koordinoi elinkaarijohtaja, joka on siten vastuussa elinkaarivaikutuksista.

Tutkimuksessa ei sinänsä oteta kantaa siihen, mikä toimija (uusi tai nykyinen) toimisi elinkaarivastuullisena, mutta enemmistö haastateltavista ehdotti, elinkaarijohtajana pitäisi toimia sijoittaja. Myös haastateltavat sijoittajat yhtenivät ehdotukseen.

Elinkaarijohtajan tulisi myös hyödyntää ja kehittää elinkaarilaskentatyökaluja johtamisen työkaluksi, joka vähentäisi osa-optimointia ja loisi lisäarvoa kestävän kehityksen puitteissa. Lisäarvo on perusteltava markkina-arvon kautta. Elinkaarijohtajan toiminnan myötä parantuisi samalla kiinteistö- ja rakennusalan yhteistyö, innovatiivisuus ja luottamus.

Rakennettu ympäristö edustaa Suomessa 74 prosenttia kansallisvarallisuudesta ja 63 prosenttia investoinneista (ROTI 2015). Jos elinkaarijohtamisen ajattelutapa yleistyy, saavutetaan samalla merkittävä arvopotentiaali kestävän kehityksen puitteissa. Tämä vaatii sitä, että kaikkien toimijoiden kaupunkikehittämisen arvoketjussa on omaksuttava elinkaarinäkökulma vahvemmin. Eräs haastateltava ilmaisi asian näin: Elinkaarijohtamiselle on tarve, mutta onko sille kysyntää?

 

Kuka?

Vastavalmistunut tekniikan tohtori Miro Ristimäki työskentelee Skanska Oy:n hankekehityspalveluissa hankekehityspäällikkönä. Hänen vastuullaan ovat kestävät asiakasratkaisut kaupunki- ja kiinteistökehityksessä. On hienoa, että olen saanut mahdollisuuden tuoda elinkaarijohtamisen periaatteita käytännön tasolle ja edistää siten elinkaariajattelua alallamme.
 

Väitös:

Miro Ristimäki

Examining Life Cycle Management in Urban Development – Identifying Unexploited Value through a Life Cycle Management Approach

Väitöskirjan ala: Kiinteistöliiketoiminta

Paikka: Aalto-yliopisto, kevät 2016

Vastaväittäjä: Professori Helka-Liisa Hentilä, Oulun Yliopisto, Arkkitehtuurin tiedekunta

Valvoja: Professori Seppo Junnila, Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulu, rakennetun ympäristön laitos

Tutustu väitöskirjaan kokonaisuudessaan:
http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-60-6722-3

Yhteystiedot: miro.ristimaki@skanska.fi

Väitöskirjan sovellettu tutkimusote on pragmaattinen, jossa on hyödynnetty tapaustutkimusta. Kerätty aineisto on sekä laadullista että määrällistä, ja se on kerätty haastatteluiden, kyselyiden, osallistavan havainnoinnin sekä elinkaarimallintamisen muodossa.

 

Väitöskirjan erillisjulkaisut

Junnila, Seppo; Ristimäki, Miro (2012) Public Demand for Eco-Efficient Concepts in Urban Development. Taylor & Francis Group. International Journal of Strategic Property Management, volume 16, issue 1, pages 21-36.

Ristimäki, Miro; Säynäjoki, Antti; Heinonen, Jukka; Junnila, Seppo (2013) Combining life cycle costing and life cycle assessment for an analysis of a new residential district energy system design. Elsevier Ltd. Energy, volume 63, pages 168-179

Ristimäki, Miro; Singh, Vishal (2014) Improving Life Cycle Management by employing BIM in Real Estate Management – Case Study. CIB International Conference on Construction in a Changing World, Sri Lanka, May 4-7.2014.

Rajakallio, Karoliina; Ristimäki, Miro; Andelin, Mia; Junnila, Seppo (2015) Business Model Renewal in Context of Integrated Solutions Delivery: A Network Perspective. International Journal of Strategic Property Management, Accepted 15.4.2016.

Ristimäki, Miro; Junnila, Seppo (2015) Sustainable Urban Development calls for Responsibility through Life Cycle Management. Sustainability 2015, volume 7, issue 9, 12539-12563.

Takaisin edelliselle sivulle